0536-3344568
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本次大會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司承辦。這也是主辦方連續(xù)第八屆發(fā)布上市房企測(cè)評(píng)成果，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)官網(wǎng)中房網(wǎng)為本次活動(dòng)的獨(dú)家官方發(fā)布網(wǎng)站。 2014年總體而言，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)略強(qiáng)于大盤。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值均為近五年來(lái)的最低水平。盡管盈利能力普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢(shì)迎來(lái)了板塊估值的向好回調(diào)，市盈率均值和市凈率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市凈率均值已處于破凈狀態(tài)，僅為0.65倍，二者都創(chuàng)下了近三年的新低。滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。 規(guī)模：房產(chǎn)收入增速放緩 附3：測(cè)評(píng)主辦方背景
當(dāng)日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專家委員會(huì)主任張永岳、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱以及200余位房地產(chǎn)行業(yè)上市公司高管、資本界VIP嘉賓以及30余家香港媒體齊聚一堂，共同見(jiàn)證了這一行業(yè)盛會(huì)。
本次測(cè)評(píng)根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究對(duì)象篩選標(biāo)準(zhǔn)，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市公司126家，大陸在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合計(jì)共202家。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究”工作，在深度跟蹤研究企業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)布《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，及“2015年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜”，同時(shí)發(fā)布了A股十強(qiáng)、H股十強(qiáng)以及風(fēng)險(xiǎn)控制、發(fā)展速度、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、資本運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)鏈上市公司五強(qiáng)子榜單。
榜單顯示，萬(wàn)科八年來(lái)蟬聯(lián)榜首，保利地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)位居三強(qiáng)。恒大地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展和華潤(rùn)置地分別居于第四到第六位，碧桂園和富力地產(chǎn)排名與上年相同，分別占據(jù)第七、第八位，世茂房地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)分列第九至十位。
報(bào)告指出，過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行政干預(yù)性政策趨于減少，宏觀調(diào)控政策更為市場(chǎng)化。與前些年相比，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交持續(xù)走冷，直至第四季度才逐步出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。近年來(lái)持續(xù)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給逐漸充足、需求增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，與此相伴的是行業(yè)整體溢利的收窄和行業(yè)內(nèi)部的分化。站在行業(yè)發(fā)展的又一重要節(jié)點(diǎn)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在轉(zhuǎn)型大幕開啟時(shí)搶占先機(jī)備受關(guān)注。
主辦方表示，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司作為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，其在綜合實(shí)力、盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、投資潛力和成長(zhǎng)能力等方面具有較強(qiáng)的行業(yè)代表性，能夠充分反映和折射出整個(gè)行業(yè)在市場(chǎng)開拓、經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及發(fā)展導(dǎo)向等方面的基本趨勢(shì)，且由于房地產(chǎn)上市公司的信息披露情況較為完整和準(zhǔn)確，通過(guò)科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)方法和深度典型研究，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估和深入研究，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展具有強(qiáng)有力的指導(dǎo)意義。
■附：測(cè)評(píng)報(bào)告解讀
榜單：行業(yè)洗牌進(jìn)程加速
《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2012年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，地產(chǎn)藍(lán)籌在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，行業(yè)分化洗牌進(jìn)程加速。
股市：滬深估值領(lǐng)先港股
2014年，上市房企資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值19.85億元，同比上升9.77%。相較于2013年增速的大幅回升，2014年，各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)中，除了凈資產(chǎn)均值以外，其余三項(xiàng)指標(biāo)增速均有不同程度的下滑。其中，總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值同比增速分別下滑0.91、42.64和2.76個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司規(guī)模仍處于穩(wěn)步積累過(guò)程中，但增速已經(jīng)進(jìn)入下降通道。
風(fēng)險(xiǎn)：凈負(fù)債率再攀新高
2014年，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平仍處高位。高企的負(fù)債水平反映出在市場(chǎng)低迷、銷售下滑的情況下，企業(yè)擴(kuò)張更加依賴借貸，普遍采用的高桿杠和高資金成本驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債模式導(dǎo)致了償債風(fēng)險(xiǎn)再攀新高。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，2014年房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.75%，較2013年微降0.06個(gè)百分點(diǎn)；而凈負(fù)債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個(gè)百分點(diǎn)，處于近五年來(lái)的最高點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率均值為193.00%，較2013年回升2.85個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)且普遍惡化，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值再下降3.50個(gè)百分點(diǎn)至-11.24%。
盈利：利潤(rùn)空間受壓明顯
由于成本費(fèi)用上升和房?jī)r(jià)下行對(duì)行業(yè)盈利空間造成了雙重?cái)D壓，上市企業(yè)在2014年盈利能力絕對(duì)值指標(biāo)仍延續(xù)了上年的上升勢(shì)頭但增速放緩，效率指標(biāo)依然未能止住慣性下滑的態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，絕對(duì)量方面，上市房企凈利潤(rùn)均值為15.11億元，同比增長(zhǎng)9.76%，增幅較上年下降6.68個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值為53.63億元，同比增長(zhǎng)21.90%。比率指標(biāo)方面，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下滑，處于自2009年以來(lái)的最低點(diǎn)，分別由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。
潛力：審慎補(bǔ)充土地資源
2014年在去庫(kù)存的壓力下，多數(shù)上市房企拿地速度有明顯放緩趨勢(shì)，龍頭房企土地策略調(diào)整也出現(xiàn)分化。萬(wàn)科2014年土地儲(chǔ)備明顯下降，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的城市配套服務(wù)商，而華潤(rùn)和保利則選擇逆勢(shì)拿地，積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。從拿地與銷售的比率來(lái)看，2014年上市房企的拿地銷售比率顯著低于2013年，標(biāo)桿房企的拿地銷售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年實(shí)現(xiàn)1315億元的銷售額，用于新增土地儲(chǔ)備的拿地銷售比為17%。
效率：加強(qiáng)去化穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)
2014年，房地產(chǎn)上市公司存貨均值在230億元左右，同比增加約15%。年內(nèi)，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均較去年有所下降，其中，存貨周轉(zhuǎn)率由2013年的0.47下降至0.36。值得注意的是，對(duì)于以往通過(guò)高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的上市房企而言，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受阻，調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)、回歸利潤(rùn)導(dǎo)向成為當(dāng)前形勢(shì)下房企的有效選擇。數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)、恒大等均實(shí)現(xiàn)了盈利與周轉(zhuǎn)的雙平衡，平均盈利和周轉(zhuǎn)水平均遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。
創(chuàng)新：互聯(lián)網(wǎng)化漸趨深入
2014年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)型，不斷創(chuàng)新的一年，“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”逐漸成為新形勢(shì)下上市房企的戰(zhàn)略要點(diǎn)，在運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷策略、融資以及制度管理上，越來(lái)越多企業(yè)提出了新的嘗試。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、“房地產(chǎn)+X”跨界產(chǎn)品、“事業(yè)合伙人和項(xiàng)目跟投”、微信營(yíng)銷等均成為上市房企的創(chuàng)新嘗試關(guān)鍵詞。
附2：榜單
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)，業(yè)務(wù)上由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，由各 地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、流通服務(wù)、裝修裝飾等企業(yè)事業(yè)單位及有關(guān)部門自愿參加組成的全國(guó)性行業(yè)組織。協(xié)會(huì)以加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提 高人民居住水平為宗旨，堅(jiān)持為行業(yè)、企業(yè)改革發(fā)展服務(wù)，為政府政策服務(wù)的方針，協(xié)助政府加強(qiáng)行業(yè)管理，傳達(dá)、貫徹國(guó)家的法規(guī)與方針政策，反映廣大會(huì)員與企 業(yè)愿望與要求，在政府與企業(yè)之間發(fā)揮橋梁與紐帶作用。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)是經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)，業(yè)務(wù)上由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，由從事房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、部品供應(yīng)、投資融資、研究咨詢等業(yè)務(wù)，并熱心房地產(chǎn)研究的企事業(yè)單位和地方房地產(chǎn)社會(huì)組織，以及對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題有較強(qiáng)研究能力的人士自愿結(jié)成的學(xué)術(shù)性的全國(guó)性的非營(yíng)利性的社會(huì)組織，主要從事房地產(chǎn)及住宅問(wèn)題研究。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、上海易居房地產(chǎn)研究院、新浪網(wǎng)技術(shù)(中國(guó))有限公司等六家單位共同成立。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心依托發(fā)起單位的研發(fā)力量，本著“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的原則，展開深入翔實(shí)的房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)研究。經(jīng)過(guò)多年的不懈努力，建立《中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)》，運(yùn)用該系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，每年定期發(fā)布各類企業(yè)測(cè)評(píng)榜單和研究報(bào)告，以權(quán)威媒體為渠道向全社會(huì)發(fā)布測(cè)評(píng)成果，旨在促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展。
測(cè)評(píng)成果官方發(fā)布網(wǎng)站：中房網(wǎng)
中房網(wǎng)（www.fangchan.com）是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)的唯一官方網(wǎng)站，將“政府、行業(yè)、專業(yè)”三大資源進(jìn)行整合，并輔以線下活動(dòng)等形式開展房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威測(cè)評(píng)、房地產(chǎn)專業(yè)研究咨詢等業(yè)務(wù)，致力于建立中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有權(quán)威和有公信力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)站、測(cè)評(píng)體系及數(shù)據(jù)平臺(tái)。
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